News

Dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 01.12.2016 (Az. 67 S 323/16) lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Vermieter eines Mehrfamilienhauses in Berlin einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Der Mieter widersprach der Kündigung und führte an, ihm sei – zusätzlich zur mit der Kündigung angebotenen Alternativwohnung - eine kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist freigewordene weitere Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten worden. Das Gericht bejaht den Räumungsanspruch und führt zunächst aus, dass die Entscheidung des Vermieters, den Platzbedarf des nahen Angehörigen zu beschränken, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu respektieren sei. Der Umstand, dass die Alternativwohnung 20 qm größer als die Wohnung des gekündigten Mieters ist, sei daher ohne Bedeutung. Der Vermieter könne nicht darauf verwiesen werden, seinen Eigenbedarf in der größeren Wohnung zu verwirklichen. Auch ein Verstoß gegen die Anbietpflicht des Vermieters sei nicht zu erkennen. Dem Mieter sei die Alternativwohnung bereits in der Kündigungserklärung erfolglos angeboten worden. Im konkreten Fall stehe der Wirksamkeit der Kündigung zudem nicht entgegen, dass das Eigenbedarf nicht über eine weitere, kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist freigewordene, Alternativwohnung gedeckt oder diese Wohnung dem Mieter angeboten wurde. Grund sei, dass der geltend gemachte Wohnbedarf dort nur mit wesentlichen Abstrichen zu verwirklichen gewesen wäre. Zudem bestehe die Anbietpflicht dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheide. Dem sei der vorliegende Fall gleichzustellen, wenn der Mieter im Falle der Anbietung die Wohnung ohnehin nicht angemietet hätte. Dies würde bedeuten, dass dem Vermieter der Eigenbedarf dauerhaft verwehr wäre, nur weil dem Mieter eine weitere Wohnung nicht angeboten worden sei, die dieser nicht wolle. Die fehlende Anmietungsabsicht stand im vorliegenden Fall fest. 

Weiter lesen 

Ein Vermieter, der die Sichtprüfung von Gasleitungen in regelmäßigen Abständen von zwei Jahren durchführt und den dadurch entstandenenn Aufwand als Betriebskosten auf den Mieter umlegt, verstößt nicht gegen das der Betriebskostenverordnung zugrundeliegende Wirtschaftlichkeitsgebot. Dies hat das Amtsgericht Karlsruhe mit Urteil vom 13.01.2017 (Az. 2 C 1353/16) entschieden.Im konkreten Fall hatte der beklagte Vermieter eine Sichtprüfung der Gasleitungen mit Gasspürgerät vornehmen lassen. Diese Kontrolle soll nach der Technischen Regel für Gasinstallationen als Vorschrift für das Fachhandwerk alle 2 Jahres vorgenommen werden. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hat das Gericht daher nicht angenommen. Nach dem Mietvertrag sind die Kosten für die Überprüfung von Gasleitungen als umlegbar vereinbart. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung dieser Betriebskosten wurde abgewiesen. 

Weiter lesen 

Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 09.02.2017 (Az. 34 Wx 333/16) über einen Sachverhalt entschieden, in dem sich der Eigentümer gegen die seiner Meinung nach unrichtige Eintragung der ihn betreffenden Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gewendet hat. Der Beschwerdeführer wurde zusammen mit seiner Ehefrau vor einigen Jahren u.a. als Wohnungseigentümer einer damals zu errichtenden Hotelanlage eingetragen, wobei die Gänge zu den Zimmern, die Treppenhäuser, Foyer und Rezeption von der Zuweisung zu diesem Sondereigentum ausgenommen wurden.Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass er Sondereigentum an den Räumen wegen sich widersprechender Erklärungsinhalte und einem Verstoß gegen das Gebot der Abgeschlossenheit nicht wirksam habe erwerben können. Bei den einzelnen Zimmern handele es sich damit um Gemeinschaftseigentum. Der Beschwerdeführer meint weiter, an „Wohnungen“ habe kein Sondereigentum begründet werden können, weil es sich tatsächlich nur um „Zimmer“ handele, die nicht mit Küche oder Kochgelegenheit ausgestattet seien. Die Teilungserklärung weise Wohnungseigentum aus, der Aufteilungsplan hingegen Zimmer. Das Grundbuch sei von Amts wegen zu berichtigen. Das Gericht folgt dieser Argumentation nicht und führt aus, dass ein Widerspruch von Teilungserklärung und Aufteilungsplan zwar dazu führe, dass kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum entstehe. Im konkreten Fall bestehe aber ein solcher Widerspruch tatsächlich nicht, da die Teilungserklärung das Sondereigentum neutral als „Einheit“ bezeichne. Der Aufteilungsplan spreche zwar von „Zimmern“, regele damit aber nicht die Nutzungsmöglichkeit, da ihm eine derartige Funktion gar nicht zukomme. Vielmehr wäre dies Gegenstand einer Gebrauchsregelung durch die Wohnungs- und Teileigentümer. Auch eine hier gegebene unrichtige  Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts habe nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs keine Auswirkungen auf die Eintragung als Wohnungseigentümer. Die Beschwerde des Eigentümers wurde daher zurückgewiesen, lediglich ein Grundbuchblatt, das fälschlicherweise als „Wohnungsgrundbuch“ bezeichnet war, muss formlos durch das Grundbuchamt in „Teileigentumsgrundbuch“ berichtigt werden.   

Weiter lesen 

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat mit Urteil vom 30.01.2017 entschieden, dass eine Luftwärmepumpe einen Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück einhalten muss. Diese Abstandsfläche sei bauordnungsrechtlich vorgesehen, da von einer Wärmepumpe eine Wirkung wie von einem Gebäude ausgehe und daher rechtlich eine „andere Anlage“ im Sinne der maßgeblichen Vorschrift der bayerischen Bauordnung vorliege. Der klagende Nachbar konnte daher eine Beseitigung der bereits existierenden Anlage verlangen. Das Gericht ist der Auffassung, dass es nicht auf die Dimension der Anlage selbst, sondern auf deren Emissionen ankomme, die diese grundsätzlich verursache. Unabhängig vom Ausmaß der Geräusche, die von der Wärmepumpe ausgingen, seien diese jedenfalls geeignet, den Nachbarfrieden zu gefährden. Sinn und Zweck der Vorschriften über die einzuhaltenden Abstandsflächen sei aber insbesondere auch der Schutz des Verhältnisses der Nachbarn untereinander. Es komme jedoch nicht auf ein Verschulden Bauherren an. Auch Überbauvorschriften könnten nicht analog zur Anwendung kommen.  

Weiter lesen 

Ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierung ist unwirksam, wenn es vor vollständigem Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Nach Urteil des Amtsgerichts Nördlingen vom 27.01.2017 (Az. 2 C 799/14) ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann. Nach der Entscheidung des Gerichts setze eine entsprechende Mieterhöhung voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen sei. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens könne aus Mieterschutzgründen auch nicht etwa auf Grund eines geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahmen abgewichen werden. Denn würde man dem Vermieter die Möglichkeit einer solch frühen Mieterhöhung zubilligen, müsse der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der Vorteil der Modernisierung und damit die Grundlage der Mieterhöhung eintrete. Eine Mieterhöhung nach Baufortschritt sei zwar möglich, aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbständigen Maßnahmen bestehe, die der Mieter getrennt nutzen könne und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehalte. Wolle der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, müsse sich dies schon aus der Modernisierungsankündigung ergeben. Von einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme müsse dagegen ausgegangen werden, wenn diese nach Art, Umfang und Willen des Vermieters in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolge. Dem Abschluss von Modernisierungsarbeiten stehe jedoch nicht entgegen, wenn noch Restarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen seien. Entscheidend sei, dass die Wohnung wieder durch den Mieter nutzbar und eine tatsächliche Verbesserung auf Grund der Modernisierung eingetreten sei. 

Weiter lesen 

§ 546a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter Schadensersatz für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, wenn der Mieter die Wohnung nach Kündigung und Ende des Mietverhältnisses nicht zurück gibt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.01.2017 (Az. VIII ZR 17/16) kann der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist die ortsübliche Miete für die Höhe seines Anspruchs als Grundlage ansetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter ab diesem Zeitpunkt eine solche Miethöhe verlangen kann, die ihm ein neuer Mieter zahlen würde. Einschränkungen, die etwa bei einer Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, finden keine Anwendung.Im konkreten Fall hatte der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt, die Mieter gaben die Wohnung aber erst nach 1,5 Jahren zurück und zahlten weithin die bisherige Miete. Sie sind zur Nachzahlung in Höhe des Differenzbetrages verurteilt worden.Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die bisher gezahlte Miete nicht als Maßstab anzusetzen sei, da ansonsten der Zweck der gesetzlichen Regelung, Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache auszuüben, vereitelt würde. Der Vermieter könne seinen Anspruch daher auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend machen.  

Weiter lesen 

Im vom Amtsgericht München mit Urteil vom 08.09.2016 (Az. 422 C 6013/16) entschiedenen Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag angefochten, weil die Mieterin nach Abschluss des Mietvertrages Angaben zur Vormiete verlangte, da ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Raum stehe. Der Vermieter meinte, die Miete sei vor Vertragsschluss ausdrücklich vereinbart worden. Die Mieterin habe also darüber arglistig getäuscht, die eigens mit ihr ausgehandelte Miete zahlen zu wollen, um die Wohnung zu erlangen. Nach Ansicht des Gerichts liegt ein Anfechtungsgrund jedoch nicht vor. In Betracht komme nur eine Täuschung durch Unterlassen. Eine dafür notwendige Aufklärungspflicht der Mieterin vor Vertragsschluss dahingehend, dass die zu vereinbarende Miete gegen die Mietpreisbremse verstoße, bestehe nicht. Eine solche Verpflichtung würde dazu führen, dass die Mietpreisbremse leer laufe. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsschluss den Vermieter auf eine etwaige überhöhte Miete hinweisen würden, dürften mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits vorab als Bewerber ausscheiden. Der Mieter könne sich auch noch Wochen nach Abschluss des Mietvertrages auf die Vorschriften zur Mietpreisbremse berufen, da es sich dabei um gesetzlich normierte Rechte handele.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 25.01.2017 (Az. VIII ZR 249/15) mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat. Nach dem Urteil ist dies nicht möglich. Grund sei, dass die Abrechnungspflicht nicht davon abhängig gemacht werden könne, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliege, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche Voraussetzung sei der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergebe sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und - durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten - rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteilig. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung sei damit stets nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Damit könne ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe, was er aber konkret darlegen müsse. Hieran fehlte es. Denn es fehle jeder Vortrag dazu, was der Vermieter selbst veranlasst habe, nachdem für ihn im Laufe des Jahres erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötige, nicht rechtzeitig vorlegen würde.

Weiter lesen 

Der Vermieter genügt bei der Heizölbeschaffung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn er Durchschnittspreise sichtet, um die Angemessenheit eines Angebots zu beurteilen. Nach einem jetzt vorliegenden Beschluss des Landgerichts Berlin vom 22.08.2016 (Az.18 S 1/16) können Mieter also nicht verlangen, dass der Vermieter das günstige am Markt verfügbare Angebot wahrnimmt. Denn der Vermieter sei gehalten, neben dem Preis auch weitere Kriterien, wie die Zuverlässigkeit des Anbieters oder dessen Erfahrung mit der Belieferung des konkreten Objekts, zu berücksichtigen. Im entschiedenen Sachverhalt hatte die Mieterin Nachzahlungen aus der Heizkostenabrechnung verweigert, da der Vermieter das Heizöl zu teuer eingekauft habe. Tatsächlich lag der Einkaufspreis im Mittelfeld. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erkannte das Gericht jedoch nicht. 

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2017 (Az. V ZR 96/16) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer einen Fahrstuhl im gemeinschaftlichen Treppenhaus auf eigene Kosten auch dann nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer installieren darf, wenn er wegen einer körperlichen Behinderung zum Erreichen seiner Wohnung auf den Aufzug angewiesen ist. Grund sei, dass den übrigen Eigentümern ein Nachteil im Sinne des § 22  Abs. 1 WEG entstehe, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.  Ein Fahrstuhl sei nur mit erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz machbar und verenge den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Auch könne die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Allerdings ergebe die notwendige Interessenabwägung in der Regel, dass die Anbringung eines Treppenliftes – nicht aber eines Fahrstuhls- durch die anderen Eigentümer zu dulden sei, wenn der darauf angewiesene Eigentümer an einer erheblichen Gehbehinderung leide. 

Weiter lesen